• 旅游
  • 城事
  • 房产
  • 公园
  • 第四城
  • 保险
  • 展馆
  • 德克萨斯州
  • 医疗
  • 节庆
  • 中美教育
  • 德州高校
  • 美食
  • 美国派
  • 人物
  • 社区
  • 公益创业
  • 育儿家居
国内“土豪”现金2000万美元买下德州5000英亩农田 | 八一八幕后的故事
作者 : 柯燕/魅力休斯顿网录入时间 : 2015-8-7字体 :

 

近日,一名中国投资人以近2000万美元的现金,购得德州小城Bay City(位于休斯顿西南约80英里处)郊区5000英亩(20平方公里)农地的消息一时传遍了互联网。2000万美元,而且还是现金!这种交易真是让当地人感到了一种喜悦的“崩溃”。但这宗交易有意思的不仅是数额的巨大,还因为买下的这5000英亩土地其实是一座未真正建成的小镇Buckeye。在20世纪初时因传言发现石油,于是Buckeye赶紧规划了学校、医院等城市设施,但后来发现是空欢喜一场,于是人潮离去,最终没有建成。从某种意义上说,这名中国投资人买下的,不仅是一片农田巨无霸,也是一座小镇。呦,德州首名“中国镇长”就这样出其不意的诞生了(但这里的居民只有25人哦)。

 

 

德州版红高粱地。

 

投资人看重Buckeye这片田地,不仅仅是买下来养着,以待土地本身的价格升值,而重要的是土地上的农作物——高粱。收割的高粱将会直接运回中国国内作为产品原料。所以,当地的卖方经纪人Taylor认为这笔交易对买家相当划算,农田的位置好,临近港口,交通便利,那么大的土地加上农作物“才”2000万美元。对于买方经纪人Keller Williams公司的卿梅(Shirley Mei Qing)来说,这是她作为房地产代理人职业生涯中相当重要的一次交易,由于涉及到复杂的农地,细节千头万绪,做成这笔交易委实不容易。

那么,问题来了。现在中国人逐渐从单一的住宅投资步入投资的多样化。很多热情洋溢的“土豪”看到这种消息可能会想:咱也买一块儿地玩玩?可是,买地和买房可大不一样,买种农作物的农田又不一样。这其中种种,并非是一拍脑袋的决定。

据卿梅介绍,很多人以为买地很容易投资,但其实有很多风险。地的价值与许多因素有关,比如它的地理位置、面积、物产、收成、平整度,可用度,设施(是否有粮仓、井、喷洒系统,是否靠近铁路等),太多因素左右了土地的价值。Buckeye作为一片有百年历史的土地,它历来的很多法律规范是怎样的,是否有遗留问题,这些都要和律师一起工作,一条一条弄清楚,以确认不会损害客户的利益。

就拿最简单的面积来说,怎么证明这是5000英亩的土地?需要请专门的测量公司,测量一次需要花费几周的时间,费用上万美元。决定作物之后种几季?收成会如何?哪里找人耕种、管理?如何运输?人力、运费成本如何?种种细节都是需要考虑进去的问题。据卿梅介绍,美国这边的土地一般是间隔耕作,不是说今年种玉米就一直种玉米,种什么,多久轮换,是非常科学的安排。美国的农业经营方式和中国相差悬殊,法律法规也不同,要把农田经营好,需要一定的专业知识。比如土壤成分,事先都要经过调查,送到实验室进行专业分析,然后根据土壤结构和营养成分安排作物种植。这还包括整体环境监测分析,比如这片地区是否曾经被污染过,水源距离如何等等。

 

下图不是现代绘画,而是美国堪萨斯州西南的麦地,这不是故意做出来的图案,而是美国农民根据地形地势耕种的一个实例。

 


下图是威斯康辛州南部的玉米地,根据地形和水流耕种,从而自然形成这些线条。

 


下图是为了保持土壤肥力,间隔耕作和选择性种植的结果。 (这三图来自摄影集《空中看美国》(America,A View From Above),作者Peter Skinner和Jim Wark。)

 


 

这位投资人是在去年购得1000英亩土地后,经过一年的种植“试用”,效果满意才追加了5000英亩的投资。卿梅特别强调,谨记投资的前提是:自己究竟想要什么,想要的回报率是多少,能承受多大的风险。对于这种数额非常大的投资,需要深入的调查研究,这点对投资者非常重要。

 

 

从收割机上收割了高粱立刻就转运到运输车上,看似简单的工作其实不简单,两车必须保持相同速度,司机的默契程度极高。收割机内各种监控仪表显示出已经收割的面积,重量,以及是否有地方错过了。

 

 

收获满了由大货车运到货舱存储,先称重,然后检测粮食品质。一个小小的仪器立刻测出高粱的湿度和温度。14%以下的湿度可以直接运输,否则需要干燥,以免在运输途中发霉。在美国,收割之前就喷药把高粱杀死,然后高粱因没有养份直接在田里风干了,这样省了很多工序和费用。



商业地产交易复杂,可以说每笔交易都涉及一个专业的领域。在没有接这笔交易前,买方经纪人卿梅对农业用地的信息了解非常有限。她对记者说:“以前的单子都不大,突然有这么大的需求,在哪里才能找到这么大的一块地我开始都不知道。” 因为土地的信息常常不会放到市面上公开,只有长期专注这个领域的经纪人才比较了解。这个时候,在大公司工作的优势就显现出来了。

 

卿梅所在的Keller Williams房产公司有专攻各个行业的经纪人,通过与农田方向的专业人士、当地经纪人的合作,才能让这笔交易有完成的可能。“本地的经纪人非常重要,他们可以说几辈人都住在那里,对当地的土地和历史非常了解,也认识很多农民,购买后马上就能找到农民耕种,帮忙建粮仓”,卿梅说,“地与地之间往往是没有可比性,很难找到参考,决定一个合理的价格。但幸好公司的partner一直都在买卖土地,有很多资源,他知道什么价格是否合适。这也就是我虽然已经有了自己的团队,但一直不愿意脱离大公司自立门户的原因,可以说是为了客户的整体利益吧”。

但如果决定了投资农地,卿梅认为在德州投资比去其他州投资好。因为投资农地不只是靠土地本身的价值增值,还要靠农作物的价值和收成。德州与加州产物和产量差不多,但地价差别很大,德州的地价很可能只有加州的1/4。从投资成本回报率这方面来说,在德州投资划算得多。而且德州作为传统的农牧业大州,对农业很支持,农业用地本身在德州地税上就有优惠(和民用住房的地产税率不同)。在相关方面也有优惠,比如买一辆农业使用的拖拉机,是无需付消费税的。德州地理辽阔,又是大平原,地块面积比较大,不会分得支离破碎,而且没有坡度,容易耕种和产生规模效应,成本自然也会降低。同样的高粱,美国由于监管严格,产出的品质比中国的好很多。又由于科学种植产量高;收割、运输方式现代,成本也低,所以直接在美国买地、生产,运回中国,有时反而比在中国本土生产划算。


根据德州A&M大学的相关数据分析,Buckeye这片农田所在的休斯顿西南区农地在1969年的平均价格是一英亩200多美元,到2014年一英亩均价已达到3300美元,2007年涨得最厉害,升值40%。据世界日报,目前这片农田的高粱谷仓已完成,预计满仓时可装600万磅高粱,将全数运往中国。当地人非常欢迎来自中国的投资者,将来还有多笔类似的农地等待出售。

 


巨大的谷仓


这笔交易上周达成后,卿梅也着实松了一口气。她认为这笔交易和她以前经手的都不同,真正体现了她作为一名代理人的综合能力与实力,也体现了团队合作的优势,“没有一定的知识积累,没有一名华人经纪作为沟通,不可能完成这样复杂的交易。中国人能在德州买下那么大的农田,我也感到格外的骄傲。”

 


(本文图片由卿梅提供)

 

您可以通过以下这些方式联系卿梅女士:
电话:832-289-4008

邮箱:shirley@qqrealty.com

微信:shirleymeiqing