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究竟租房?还是买房?
作者 : Jianan/雾谷飞鸿录入时间 : 2014-12-8字体 :

 

美国人口普查局每个季度都会发布人们的住房情况,包括自住房拥有率,用于出售的房屋空置率和用于出租的房屋空置率等。这些数据还会进一步细分,例如按照房屋类型、年龄层次、地区差异等。近年来的趋势,是自住房拥有率逐渐下降,与此相应,出租房空置率则大幅降低。它不是个别现象,而是全国性的,不仅传统上房价高昂的东北和西部地区租房难,就连历来房价相对便宜的南部,合适的出租房也越来越不大好找。

 

 

美国自住房拥有率和出租房空置率在2013年第三季度和2014年第三季度这一年间的变化显示,自住房拥有率除了西部地区持平之外,其他地区和全美国都有显著下降。而出租房空置率则普遍下降,全国范围内降低了将近1个百分点。其中东北部,包括大纽约和大波士顿地区,几乎减少了2个百分点。传统上自住房拥有率较高的中西部和南部地区,出租房空置率也有显著降低,就连包括加州、华盛顿州和俄勒冈州在内的西部,自住房拥有率下降不多,但是出租房空置率也降低了0.4个百分点。

 

在美国,人们决定租房住还是贷款买房的时候,要考虑哪些因素呢?面对这一难题,有一个国际上公认的指标,即房产市价与年租金之比,简称为租售比(Price Rent Ratio),其计算公式为:

租售比 = 房产售价/ (月租金x 12)

 

2013年美国普查局的居家普查数据(American Housing Survey, AHS)显示,美国的房价中位数为165,000美元,出租房的月租金中位数为850美元,那么租售比就是:

165000 / (850 x 12) = 16.2

 

也就是说,如果一切同比变化的话,租房住所交的租金,16年多一点才可以买到相同的住所。

 

历史上,美国的租售比曾经很低,第二次世界大战之前的1940年仅仅只有9.1,也就是说房价比较低,相对而言租金则较高。那时候,美国全国的房价中位数接近为2938美元,出租房月租金中位数为27美元。现在看起来很便宜,但是在那个时候租房住的话,所花费的租金只要9年就可以把房子买下来。

 

自从二战结束以来,房价上涨很快,租金的涨幅相对滞后,租售比到1950年就跃升到超过14,之后虽然在1970年代短暂下降到13左右,但是大部分时间都在16上下徘徊,2000年曾经到过16.6的高点,几乎达到房价过高的警戒线。

 

为什么近年来美国人,特别是年轻人更加倾向于租房,而不是买房,除了房价较高之外,他们还要考虑很多其他因素。例如,如果决定买房的话,需要事先筹集一笔可观的首付,通常是房价的20%左右。在交房的时候,虽然卖方会承担大部分过户费,买主也有一笔不小的负担。而且一旦买房住,房屋保险、房产税、社区费等许多租房时不用考虑的花费,都会落到自己的头上。很多地方庭院和草坪保养原来都是房主的责任,现在既然自己成了房主,这笔钱也就加到了自己的支出项中。

 

从买房投资的角度来看,则是另外一个问题。因为美国房屋贷款利率处于历史最低水平,即便不是自住,而是买了房子用来出租也是这样。相对而言,银行定期存款和其他低风险投资产品的回报率却不高。买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入,但是还贷中利息部分可以享受免税优惠,上面提到的各种养房的开支,包括房屋保险、房产税、社区费和庭院保养费,还有房屋管理维修费用等,也都可以从出租的收入中扣除,再加上把房屋折旧部分也打入开支,七扣八扣,屋主的报税收入有时候不仅不会因为有房产出租而增加,反而可以降低自己的报税额度。

 

如果考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金,房屋的净资产在不断上升,再加上房地产总体上的升值趋势,买房出租相对而言是一个比较稳妥的投资方式。有一定经济基础的人家买房出租作为投资,又有相当多的人暂时负担不起买房,两者结合,结果就是美国现在出租房空置率下降。

 

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美国大都会区租售比情况比较,其中休斯敦租售比为16.67。