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海外投资多元化| 怎样在德州买农场?有什么好处?
作者 : Yan Ke/魅力Houston网录入时间 : 2015-12-1字体 :

 

美国是农业大国,而德州则是农业大州。作为美国本土面积最大的州,德州可谓地大物博, “Everything is bigger in Texas”可不是随便说说的。随着国人对美国的认识增多,投资方向逐渐多元化,房产已经不是唯一选项,很多人把目光瞄向了土地。那么,如何在德州投资农地?是否划算?需要做哪些准备?为此,魅力休斯顿网采访了休斯顿知名房地产经纪人卿梅女士。

 

 

魅力休斯顿网:今年8月,您代表国内客户用2000万美元现金买下了德州5000英亩农田后,是不是有很多人向您打听农场购买一事?
卿梅:
特别多人询问。这几个月来,每个月都有人问。一个原因是很多人压根就不知道还可以海外投资农地赚钱,因为感觉还要雇农民、还要销售,很难。第二是有些人以前有这样的想法,但没有找到一个合适的代理。第三个原因是对美国的投资日趋多元化,有资产的客户有信心了解更多的情况。而且下半年,因为油价不景气,休斯顿部分地区的房价有点下跌,但投资农场不受影响。

魅力休斯顿网:以前大家不知道有这种投资途径吗?
卿梅:
不知道,因为信息不多,而且经纪人也不好找,因为懂行的人少,做这个的也不多。我在商业地产,特别是在农地投资领域内做了两年之后,知识面和人脉改善不少,大家比较信任我,所以现在找我的人比较多了。

魅力休斯顿网:许多人可能会好奇,买一片农地用来做什么?潜在的买家对此有概念吗?
卿梅:
有些人是看到别人买了,觉得挺有意思,自己也希望买块地,但却不是很清楚用途。所以他们的第一个问题经常是:“我想买块地,你帮我看看能做什么?投资回报率高吗?能赚钱吗?”其实他们并不清楚自己需要什么。


魅力休斯顿网:向您咨询买地的客户大多是一时冲动,还是深思熟虑过?
卿梅:
都有。很多人就是想投资,但没想好投资什么,比如商铺、还是农场?投资不是冲动,但投资什么没有清晰的概念。以前可能只知道买房,买商铺,不知道还有其他的形式。

有些人是向往农场的生活,到美国当农民的生活。不过他们并不是都从中国过来,有些是从加州过来的客户。还有的人就是想过来投资,觉得德州的地又大又便宜。我以前其实不敢鼓励大家来美国当农民,但现在发现真的能赚钱,所以观点变了。比如上次买5000英亩土地的客户,除了自用的高粱,其它农作物在美国当地也销得很好。但买了农地,农作物卖给谁,就地销售还是出口?运费,关税等等都要考虑。

 

有的人是做好研究了,一定要买地,那么选哪个地方就很重要,比如是选加州、德州还是阿肯色州?做决定前,应该要知道德州的优势在哪里。简单的说:1、德州政府对农地有很多优惠,比如农业税很低;2、用在农地上的设备,是免消费税的,如拖拉机、收割、等,可以节省超过8%的费用。但要注意的是,如果改变用途,如农业地转工业地或商业地后,按照Roll back规则,需要补交5年的税,所以买卖的时候就要想好。

 

魅力休斯顿网:投资农地需要注意什么?
卿梅:
要注意想好你的期待值是什么?你买这块地是准备要种什么?有些人有自己的想法,比如种核桃、果树、药材或者用来当畜牧场等。作为代理人,我不是天然懂得某种作物是否能赚钱,但会和客户一起找资料、做研究。比如高粱吧,亩产能达到多少,大概成本花费多少?或者棉花,以前的客户没有种棉花的。但其实德州是美国最好的产棉地之一,德州的棉花在全美产量最高,因为这里的气候和天气,适合种棉花。虽然我自己本身没做过棉花相关的生意,但我的partner和公司团队有很多做过,也有很多做收购等一条龙服务的,我能给他找到这种资料。包括销量多少、卖给谁;是卖给收购站,还是卖给中国、俄罗斯或者欧洲国家。我自己有了人脉后,和当地的农民,代理人都成了朋友,这些信息都可以不费劲的找到。如果客户不知道种什么,我肯定会帮客户分析、介绍。如果长期能达到客户的期待值,那我就会建议客户种这种作物了。

 


魅力休斯顿网:在计划准备过程中,有什么需要特别注意吗?
卿梅:
在准备过程中,要决定大的目标,比如收入多少、投资多少,两者比例多少。其实投资越大,收益越高,因为很多成本是固定的。比如找专业团队管理500或1000英亩的土地,管理费用相差不大;买化肥等,越多单价越便宜。农民也是,设备也是。不论500还是5000英亩的土地都需要拖拉机和驾驶员,所以面积越大越有规模效应,运营成本越低。

但客户不一定有那么多钱,有钱也不一定有这个魄力,所以前期可行性规划特别重要。就是要根据自身的情况,想好买地做什么。如果客户本来在国内就是做与农业有关的,很了解土地,也有销售渠道等刚性需求,那么不用考虑太多别的。但如果本来就没有基础,那就要仔细比较一下,那种投资方式更喜欢,成本、投资额多少,准备过程会花多少的时间。

魅力休斯顿网:也就是说,在农场(土地)买卖中,不仅简单的把地卖给对方,还要包括后续的研究,如是否可持续发展,能否能盈利?
卿梅:
这就包括买了后自己管,还是找管理公司,这点很重要。有些买家没有经验,也不知道找管理公司怎么找。有的通过农业协会推荐,管理人员有认证证书,可以把土地完全利用起来。还有一种是租种土地,比如对方一年按照每英亩租给你多少钱,你自己找人耕种,收入多少都是你的。但有专业的管理团队,收成会更多,管理团队收入根据销量提成。

魅力休斯顿网:什么样的土地才适合投资?
卿梅:
要看对所购土地有什么要求,把所有资料都尽可能了解了,才能理性判断。比如有些人会认为离休斯顿不要太远的地适合投资,但其实对农地来说,二三个小时不算远。

 

另外,像是投资森林,如果买了但不管,就放在那里,增值会比较慢,因为距离市区有一定距离。但是有些林区是有木材的,也允许开采。那就要考虑是什么样的树,多大的树等等了。有些珍贵的木材价格不菲哦。另外还可以投资猎场(hunting property),包括森林里的hunting lodge,可以住,开发成度假村等,德州这种很多。最简单就是买一块平整的农地,搞成蔬菜大棚、畜牧场、马场horse ranch、钓鱼场fish farm等,但每一项要求都不同。达到一定的规模,农场也可以办投资移民或者高管的L签证,但要看具体情况。

 

魅力休斯顿网:这样一说,海外投资方向豁然开朗,无需只盯着房产。
卿梅:
对,投资数额比较大,但风险不一定大,具体要看投资什么。因为地本身是有价值的,地比房子值钱,房子是越住越旧;房产的地很小,价值无法释放。比如我代理客户买的农田,去年2000美元一英亩,现在3000了,哪怕买了后什么都没有做,一转手就增值了。但初始投资比较大,不过有些能贷款,如果你的公司已经在美国有信誉了,投资的农场也有收入,有时也可以向卖家借贷,这叫做Owner finance,但首付的比例高,如40%。未还清贷款前,土地一直会在owner的名下。

魅力休斯顿网:看来,投资农地明显程序相对复杂,要考虑到事项也比较多。
卿梅:
是没有想得那么简单。不是买一块地,雇几个农民,就等着收割、赚钱连。起码要考虑运输成本吧?比如在德州,靠海,就方便些。如果在堪萨斯买地,还要增加一个陆运成本。另外如果计划做得很好,但客户本身特别怕热,那也不适合待在德州。如果想种水稻,就不用去加州了,因为缺水。阿肯色水源充足,就可以考虑,否则得自己挖井,额外成本又增加了。

很多人没有做商业计划的习惯,往往是从众心理,别人怎样,自己就跟着怎样。但涉及到农田,每年的情况都可能不一样。比如今年有天灾、虫害,收成就会受影响,或者是水稻收成太好,销售不出去。所以,一定要把预算计划好。房地产代理可以把了解到的知识告诉对方,但谁也不能控制天灾。赚的钱怎么用,亏了能不能自己补上,能承担多少亏损额度?


魅力休斯顿网:一般来说,有意向地产投资到真正实施,周期会多长?
卿梅:
整个流程可能需要一年。快慢差别很大,但有的人目的明确,准备工作做得好,效率会高很多。其中涉及到找地问题,可变因素很多。不是你想投资就有,不是有那么多地闲在那里等着,而且很多土地的信息并不公开,所以我经常参加商业地产培训,各种会议,这样才可以消息灵通。

魅力休斯顿网:投资农田对资金和投资人都有更高的要求吧?
卿梅:
事前要做许多准备,心理、金钱、知识储备。投资农场往往涉及几百万美元的交易,所以商业计划要提前做好,来美国前自己要有个规划,毕竟有多少资金只有自己最清楚,不能一无所知的就跑过来。自己不当农民可以,但不能完全是门外汉,要有一定的知识储备。否则别人骗了你,你也不知道。另外的特别要提醒,不要做自己没有兴趣的事。商业投资是非常复杂的项目,周期比较长,如果没有一定的兴趣,可能很容易就半途而废了。而且自己参与进来的话,收益更好。不参与,操作更容易,但是否能赚钱,自己是无法掌控。我想大部分客户不是这种把钱扔在那里,完全找他人管。这会有有管理的风险。

魅力休斯顿网:我感觉商业地产对代理人的要求也是很到。研究工作量比较大,涉及到方方面面。
卿梅:
买房信息相对容易找,就是那几样,价格、地点等。但农田的琐事非常多,测量、税率、收成、交通等等。哪怕买下来一片土地,也有可能不完全属于你。比如买了一片3000英亩的土地,在你土地边界的河是公用的,你后面的农田也要用这条河,必须经过你的农田,那可能你土地上的某一条路,或者某个区域在这之前就定为共有的了。也许这个公共地带只有70%属于你,如果你以后决定在这个地上开发房屋出租,那租金的30%得分给别人。土地买卖还有很多大家可能想不到的事情要注意。商业地产靠单打独斗很少人能做透,因为非常复杂,所以我始终在学习中。对不了解的问题,我会咨询专家。

魅力休斯顿网:有种传说是,在美国买了地,地下的发现都归地主,是吗?
卿梅:
如果在地下发现了矿石、石油等,要看当时买卖的合同,矿产权是否有转让。如果没有,就是原来业主的,不能自己开采。地表是你的,地下是别人的,人家会为检测、开采,付钱给你,但产出的油属于人家。有一种合同叫Lease,可以把你的地租给油公司开采

魅力休斯顿网:在两年前,你应该会想不到自己有一天会兴致盎然走在农田里,研究棉花的收割、高粱的销售吧?
卿梅:
是啊,所以感觉很有趣,了解到新奇的事务也很激动,很有收获。现在,我可以交易整个德州的商业地产,我们团队和合作伙伴也可以代理外州的农地买卖。客户只要找对代理,就是好的开始。

 

您可以通过以下这些方式联系卿梅女士:
电话:832-289-4008

邮箱:shirley@qqrealty.com

微信:shirleymeiqing