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历时7个月,实拍在美国休斯顿买地建房全过程!
作者 : 房产经纪人孟洁如录入时间 : 2017-7-27字体 :

 

作者简介:

孟洁如(Jenny Meng),休斯顿专业房地产经纪人和魅力休斯顿网专栏作者。

(若转载本文,必须在文首注明作者和来源,违者必究。)

 

与二手房比起来,许多中国人还是喜欢买新房。在美国建新房有两种,一种是在建商开发的小区建新房,建商会提供地块、户型等供客人选择;另一种是自己买下一块地,聘请建商设计户型、建造房屋,也称build on your own lot。两种方式各有特点,但大多数建新房的客人会选择前者。因此,本文着重介绍在建商开发的小区建新房。

 

和购买二手房相比,建新房有如下优点:

1.自己选择地块,比如朝向、尺寸、位置都可以自己选。

2.自己选择建商提供的户型,并且可以做一些调整,比如加建卫生间、阳台、影音室等。

3.自己选择装修材料和风格。

4.自己控制建筑质量,实时监控,全程多次验房。

 

总之 , 就是在建商允许的范围内,最大限度地满足自己的喜好和需求。

 

 

下面就把我的客人Z先生建房的全过程分享给大家,为需要的朋友提供参考。

 

Z先生夫妇人在国内,为了孩子读书,决心移民美国。在经过多方比较和权衡后,他们选择落户在休斯顿风景优美的糖城高档社区,在这里建造他们的新房。下为小区里美丽的湖景。

 

 

Z先生夫妇在休斯顿总共逗留两周,我陪同他们在建商处签合同、选好地块、户型、装修材料后, 他们就回国了,7个月后收房、办过户手续。这期间我代表买方和建商接洽,平均每1-2周给客人发一组照片和录像,更新房子的建造情况,对方感到十分满意。

 

签好合同,建商一边平整土地,一边申请建筑许可 (4-6周),我们唯一能做的就是等。下图是工地现场。

 

 

4周左右以后的一天,建商通知一切就绪,准备开工了。开工前,我们要开一个construction meeting,就是买方、建商、卖方销售人员坐在一起,把所有的文件对一遍,买方有任何疑问都可以在会上提出来。这个会非常重要,要非常用心。 我们就在Survey图上发现了一个错误,还好及时纠正了。

 

会开完,正式开工!

 

第一步是做打地基前的准备工作: 按照设计图上地基的形状铺设木挡板。

 

 

预设电路和水管(Electrical and plumbing rough-in)

 

 

然后覆盖防水膜(moisture barrier)以及铺设钢筋

 

 

现在市面上的新建房大多是采用后张预应力地基(post-tensioning foundation),这种地基非常坚固、不易变形。大家如果要建新房,务必问一下建商是不是这种地基。

 

准备工作做好,在浇灌水泥之前,建商通知我们验房了。这就是我们前面提到过多阶段验房的第一次,称pre-pour inspection,主要检查以下项目:1)预留的电路(electrical rough-in) 是否正确;2)预留的水管(plumbing rough-in)是否正确; 3)钢筋的铺设是否正确;4)防水膜(moisture barrier)是否有破损。

 

在这里提醒大家,pre-pour inspection非常重要,因为地基水泥一旦成型,下面所有东西都被掩盖,任何错误都无法再纠正。如果这个阶段出了问题,就会给房屋质量留下巨大隐患。

 

这是工地远景,验房师很认真地检查。

 

 

 验房师果然验出来问题了! 地基准备期正是休斯顿的雨季,验房前一天就下了大暴雨,铺设了钢筋的沟槽里堆积了不少泥浆, 我们要求把钢筋上的泥浆清理干净再浇灌水泥,否则十分影响地基质量;而建商怕耽误工期、增加成本,所以不同意。我代表买主和建商据理力争了多次,最终他们同意清理泥浆,工期延后两天。返工活完成,请验房师再来检查一次,这次所有都达标了! 

 

 

地基水泥铺好了,晾干几天就可以建主结构了。 

 

 

白色的管子就是预留的水管,可以看到地基里的钢筋通过。 

 

 

木结构建得很快, 才两周时间,已经初具规模。

 

 

底部绿色的木头是经过防水处理的。

 

 

又两周过去了,房子已经封闭起来了,屋顶已经装上了,整个外面包上了一层泡沫防水膜(Styrofoam),门窗也已经就绪。 这样就不怕暴雨了。

 

 

工人们开始在室内作业了,包括内部结构的建造、安装楼梯以及各种电路、水路管线的布设,差不多一个月左右完成。

 

做好以后,建商通知我们第二次验房了,即Pre-drywall inspection, 就是在室内干墙板(drywall)安装以前完成的验房。

 

验房师又来了,还是很仔细地检查,先检查窗户。木板之间的宽度都是有标准的, 验房师如果发现可疑就会量一下。

 

 

这次验房会检查室内室外电路安装是否正确。

 

 

检查水管是否有漏水 、检查热水器的安装是否正确。

 

 

验房报告交给建商,需要维修和返工的部分都标注出来了。 几天后,返工的活做好,通知我们去验收。 

 

 

Pre-drywall inspection也非常重要,因为Drywall安装好以后,墙体里的一切都被掩盖,如果有错误,以后进行维修的成本非常巨大。

 

工人继续干活,安装好隔热材料(insulation)就把干墙板装上了。这回看起来就像个能住人的房子了。 

 

 

下面开始进行安装外墙了。同时,内部装修在进行中,都是精细活,因此工期最长,要2个多月。 

 

 

房子彻底完工了,过户时间也基本确定了。建商通知我们最后一次验房(final inspection)。同时,在过户前一周,建商也会提供两次final-walkthrough,我们赶在这之前把验房报告交给他。这样,他就可以把验房报告上的问题和final-walkthrough发现的问题一并纠正。

 

验房师又来了 。这次验房基本和二手房的验房项目是一样的,包括五大部分:屋顶、屋内结构、地基、水路和电路。

 

 

验房师完成后,验房报告交给建商,因为有前两次验房做铺垫,这次的维修很顺利。房子顺利过户,客户拿到钥匙。

 

 

恭喜客户朋友全家住上了漂亮的大房子,开始他们新的人生旅程。

 

(本文的撰写已经客户的同意。为保护客户隐私,这张图片来自Har.com)

 

以上信息仅供参考,不构成任何意义上的投资或购买意见。若欲了解休斯顿更多的房产信息,请直接联络作者孟洁如(Jenny Meng):

 

 

手机 :832-474-9186

邮箱:jennymeng@hotmail.com

微信: jennymeng11

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