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德州9月新规:卖家必须披露房屋淹水史 | 或会造成房价下跌
作者 : 魅力休斯顿网录入时间 : 2019-8-28字体 :
文章标签 : 德州 卖房 新政策 淹水

 

魅力休斯顿网Cumin报道  自2017年8月哈维飓风淹没休斯顿本地数万所房屋至今,已经过去两年了。从那时起,本地和州政府的一些规定都作了调整,以减轻未来的自然灾害。 其中就包括一项新法律,它将确保人们在搬入新家之前能了解到房屋的洪水风险及其洪灾历史。 

 

这项州法律要求卖家公布相关信息,即该房屋是否座落在100年洪泛平原、500年洪泛平原或泄洪池范围内,是否在水库以内或附近,以及房屋此前是否被洪水淹过。州长Greg Abbott在夏初时节签署了这项法律,将于9月1日生效。 

 

之前,房主将房子挂牌出售时,只需公布其是否座落在100年洪泛平原上。 

 

 

 

新增的500年洪泛平原、泄洪池和水库信息,使得哈里斯县需要向买家公布情况的风险区房主数量达到了此前的近两倍。联邦应急管理局(FEMA)的洪泛平原地图已经划分出了哈里斯县100年洪泛平原内的水库和泄洪线路。

 

对于德州的购房者来说,这是迈向透明化的一步,但是想要弄清房屋真正的洪水风险却比较棘手,另一些人则担心此举对房价和保险价格的影响。有律师认为,在德州的法律下,买家在特定情况下可以因为对方未公开相关信息而起诉卖家。

 

德州地产商协会的法律专业人士表示,卖家最好还是如实公布他们的房屋状况,包括洪水风险等等。但是,如果房主不知晓风险,并且房屋在他们出售后被淹,那么举证的责任就会来到买家一方。即,如果买家提起诉讼,他们必须要证明卖家刻意向他们隐瞒了相关信息。

 

对于要确定是否须公布洪水风险的卖家,可以利用FEMA的地图定位工具查询他们的房屋与洪泛平原的相对位置。但是仍然存在一个问题——洪泛平原在指示洪水风险上并不总是准确的。 

 

专家表示,对于房屋遭遇洪水的可能性,洪泛平原地图并不是完美的指标。这些地图也不会考虑到土地开发或气候模式的变化。 基于这些理由,一些人表示,新的公开信息仍旧不能清晰地描绘出房屋真正的洪水风险。 

 

而且根据历史数据绘制的地图本该经常进行更新,却通常被延迟。以哈里斯县为例,这里本该在2018年5月更新地图,目前却被安排在11月更新。今年3月时,FEMA宣布他们将改变以往决定洪水风险的方式——改进自1970年代就未曾变动过的方法。新方法被称为风险评估2.0(Risk Rating 2.0),定于2020年推出。 

 

根据休斯顿市政府提供的数据,受到飓风哈维影响的大多数建筑都位于100年和500年洪泛平原之外。即使把水牛河(Buffalo Bayou)和圣哈辛托河(San Jacinto)流域的房屋去掉,洪泛平原以内受影响的建筑为4.6万,平原以外的建筑则达到6.5万。 

 

如果那些房主打算在将来卖掉房子,他们需要在卖家的公示表格上把过去的洪水情况告知潜在买家。 虽然这意味着买家对灾难性的风险有了更充分的了解,但也意味着当前的房主在决定出售房屋时可能被迫承担意料之外的损失。 

 

房产经纪表示,每个房产中介都会担心此举带来的影响:有许多不同的因素将会影响房屋的出售——比如信息公开,新的洪泛地图——它们会严重影响我们出售这些房屋的能力,而在过去这些房子很容易就能卖掉。

 

该法律最大的影响很可能是促使更多的人购买洪水保险。洪水保险与房屋保险是分开的,对于100年洪泛平原以外的住房来说,这一保险的购买是自愿的。截至2017年,德州约有66.5万份生效的洪水保险。不过,许多人认为这一数量过低了,洪泛平原地图并没有很好地呈现出洪水的真正风险。 

 

参议院339号法案(SB 339)让买卖信息更透明,但是,无论房屋处在地图上的哪个位置,专业人士都想提醒房主们,不管他们打算出售、购买还是继续居住,都要谨慎行事,比如去买洪水保险。

 

(信息综合自Khou和Texas Tribune)

 

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